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商业地产“一三五”法则 个人投资商业地产须谨慎


 

“年8%的租金回报,10年后开发商回购,40万投资一个商铺,等于每年净赚5万元。”当李女士看到这样的宣传口号时,她并没有停下脚步,之前一次失败的投资让她对开发商的这类承诺已经没有任何信心。 


  包租———羊毛出在羊身上 


  “6年收回成本,15年后房产增值2倍。”两年以前,李女士在这样的广告宣传声中怦然心动, 



  迫不及待地买下了一个商场内20多平方米的小型商铺。由于开发商当初承诺的返租收益高达12%,李女士对于自己的这笔投资充满信心。


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  没想到的是,两年过去了,李女士除了付款时拿到的第一笔“租金回报”之外,就再也没有拿到任何收益了。当初宣传中地理位置优越、前景光明的商场至今依然人气不旺。更让李女士痛心的是,手头的商铺不但没有升值,反而降价了,“当初花了近40万元买的商铺,到现在30万也没人要。” 


  在商业地产销售中,采用包租形式在一段时间内是开发商销售的主要方式,这种模式往往提出高额租金返还,看似利润高昂,但实际上却并非如此。 


  业内人士指出,包租根据国家规定不能由开发商承担,但实际上大多包租的公司还是由开发商投资的,由于包租公司的背景造就了开发商与包租公司的利益捆绑模式。开发商一般采取借品牌的手段建立市场形象,如酒店商场租赁或承包给世界知名管理公司。借此树立投资者信心,其根本目的是加价销售,使的销售价格高出市场正常价格的15%~30%,最厉害的要接近50%。同时承诺9%~10%左右的投资回报。也就是说,消费者所购买的商铺实际上已经是注了“水”的,所谓返还的“利润”其实就是自己已经付出去的。 


  “实际上,无论什么促销模式,说穿了就是羊毛出在羊身上。”一个开发商这样告诉早报记者。 


  由于开发商紧张,才采用包租的套现开发模式,一旦成功,不一定会真正用到促进物业升值上,而是挪作他用,这使得开发商往往无法履行合约。另外,发展商承诺的回报期一旦结束,投资者很难继续得到相应的租金回报。因为商业物业的开发商一般是以卖楼为目的,大多数在售楼结束后,会立即撤场。这时商铺经营权分离,无法协调管理和统一规划的业务。如果   ……
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